杨琦委员：

　　您提出的《关于规范房地产市场预售管理的提案》收悉，现将办理情况答复如下：

　　针对您反应的各类问题，我局在了解情况后，依法依规对违规企业采取关停网签、移交处罚等行政管理措施，避免问题扩大化，最大限度地减少对群众造成的影响，并且立即告诫警示其他开发企业，防止产生类似行为。对相关预售制度的问题，我局结合实际情况，采取了一系列措施进行解决和完善，具体情况如下：

　　一、完善预售审批流程

　　2021年按照自治区住建厅要求，我市更换了房屋信息管理系统，统一使用乌海市房地产市场监管服务平台进行预售房屋管理工作，并且将预售管理工作分为测绘成果备案、预售审批、网签合同模板备案三块业务，分别由不同科室负责办理，以降低失误概率。一是测绘成果备案业务作为最重要的一环由住宅与房地产业科负责。此前因测绘报告是由具备资质的测绘机构所提供，我们认为应具备真实性和准确性，在进行备案工作时我局未再次审核，而是直接采用了该报告数据。但因测绘报告数据不准确多次出现问题后，我局在业务办理时全面审核预测绘报告，尤其是对土地使用年限是否符合规划要求、房屋套数及面积是否超过规划要求、房屋性质是否与规划相符、配套用房是否按规定配建在规定楼栋内等内容严格审核，针对规划图标注不明确的项目及时与自然资源部门沟通，为下一步预售审批打好基础。二是预售审批业务作为行政许可事项交由我局审批科统一办理，此环节内重点审批网签系统内房屋性质、可售套数及面积是否与前置审核结果一致，再次确保销售房屋信息准确无误，避免不可销售房屋通过网签售卖。三是增加网签合同模板备案环节，由市住房市场服务中心办理。通过新增此项业务固定网签合同模板，其中土地年限、房屋性质作为模板中固定信息，经审核后开发企业就无法变更，避免出现网签合同与房屋信息不符的问题。

　　二、严格预售许可审批

　　一是对于面积层数与规划不符问题，近年来，随着《建设工程规划许可证》办理的逐步规范，房屋面积及性质均有明确标注。在办理预售许可过程中，我局以自然资源部门出具的《建设工程规划许可证》为基准，按照自然资源局来函，不再为地下部分办理预售许可，在测绘成果备案业务办理时，严格按照“总面积不超过规划要求、配套用房不少于规划要求”的原则审查地上部分预售房屋信息，并告知开发企业，如果未按照《建设工程规划许可证》要求建设，会导致后期无法通过规划核实，进而无法办理不动产权证。

　　二是对于建筑性质与规划不符问题，市人民政府会议明确规定新建公寓均为商业性质，土地使用年限为40年。我局也吸取教训，严格审核，对房屋性质严格审核，遇到过去规划不明确的项目及时与自然资源局沟通，保证购房人合法权益。以三金滨河广场项目为例，《建设工程规划许可证》规划图标明楼栋为公寓楼，但综合技术经济指标表显示为住宅，类似项目在办理预售许可时就可能会出错，为确保预售许可与规划要求保持一致，我局及时与自然资源部门沟通，最终确定三金滨河广场项目为住宅性质。

　　三、规范商品房交易行为

　　一是对于违规销售配套用房问题，我局已配合规划部门采取措施督促企业进行整改。如鼎盛花园小区的违规销售配套用房行为，我局已与自然资源局海勃湾分局协同行动，督促开发企业立即整改，要求企业在新建楼栋中重新预留附属用房位置。自出现该问题以后，我局在后续预售审批过程中，特别关注配套用房的预留情况，注意配套用房是否选定为“不可售状态”，确保预留面积符合规划要求。

　　二是对于未办理预售许可商品房违规销售问题，我局在接到购房人举报违规销售后，会立即约谈开发企业负责人，并及时向综合执法部门移交实施处罚。截至目前，已移交9批次违规销售问题。包括德顺大厦、祥源大厦、新洋市场、阳光水岸等项目。同时我局通过每年不定期实施“双随机、一公开”的检查措施，重点关注全市在建、在售项目销售场所显著位置公示五证一照及商品房预售风险提示情况。并且在加强预售资金监管的同时通过官网、微信公众号、法制宣传、预售资金托管的第三方机构等各个平台加大宣传。通过向全市居民发送短信，提醒购房者在购买预售商品房前，需核实房源已获得《商品房预售许可证》，并将所有房款转入承担预售资金托管的第三方机构开设的监管账户内（监管账户账号在对应的《商品房预售许可证》上均有明确标识）。此外，对监管账户中的预售资金进账、支付情况定期与项目网签信息进行比对，确保每一笔购房款均实际纳入监管账户。

　　四、严格土地使用权抵押登记和预售许可管理

　　按照《乌海市房地产市场调控工作实施方案》（乌海政办发〔2021〕26号），对于项目内存在抵押、查封的项目，不予办理商品房预售许可业务。同时，我局与不动产登记中心紧密合作，对于已取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目，不动产登记部门严格禁止为该项目办理在建工程抵押及土地使用权抵押登记，以确保购房人的合法权益得到切实保障，防止其合法购买的房屋被抵押。

　　五、细化测绘报告审核内容

　　分摊系数作为测绘报告的重要组成部分，其在市场化测绘公司中的可靠性有待商榷。自然资源部门现已上线多测合一系统，旨在整合宗地测绘、不动产测绘等业务，实现统一管理。在此基础上，开发企业须通过多测合一平台选择经市自然资源局审核通过的测绘公司进行合作，有效提升测绘公司出具测绘报告的可靠性。同时，我局正采取引入第三方审核机制，其中包括对于分摊系数的核实，以确保测绘信息及公摊面积的合理性。

　　感谢您对我们工作的关心和支持，请继续提出宝贵意见！

　　分管领导：张哲恒

　　联 系 人：李蕾奇

　　联系电话：19104731312

　　乌海市住房和城乡建设局

　　2024年6月18日