一、起草背景

为进一步加强我市商品房预售资金监管，保障购房人合法权益，促进房地产市场健康有序发展，我局对标《内蒙古自治区住房和城乡建设厅 中国人民银行内蒙古自治区分行 国家金融监督管理总局内蒙古监管局关于印发〈内蒙古自治区商品房预售资金监管办法〉的通知》最新要求，结合我市实际情况，对《乌海市住房和城乡建设局  中国人民银行乌海市中心支行  中国银行保险监督管理委员会乌海监管分局 关于印发乌海市商品房预售资金监管办法》（乌建局政发〔2022〕103号）进行了修改完善，形成《乌海市商品房预售资金监管办法》。

二、政策及依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《内蒙古自治区商品房预售资金监管办法》（内建房〔2023〕161号）

三、基本框架

《乌海市商品房预售资金监管办法》共计九章、三十一条，对监管银行及账户、预售资金托管、预售资金收存、支取和使用、终止和解除、法律责任等作出规定。涵盖了预售资金监管各个方面，在保留原本政策优势的基础上进一步完善。

四、重点内容

（一）总则 主要明确《监管办法》制定依据、适用范围、预售资金定义、监管原则与监管周期，厘清市住建局、第三方托管机构、监管银行、人行乌海市分行、乌海金融监管分局的监管职责，确定项目主体结构封顶方可申请预售许可的基本要求。

（二）监管银行及账户 主要规定监管银行由第三方托管机构公开招标、经多部门审核同意并公示后入库；明确一个预售许可证可开立1—2个监管账户，账户原则上不得变更；要求开发企业、第三方托管机构、监管银行签订监管与托管协议，将监管信息公示并纳入购房合同。

（三）预售资金收存、支取和使用 主要规定预售资金须全额存入第三方托管账户，购房人直接缴存、贷款资金直接划转，严禁开发企业私收资金；明确预售资金分为重点监管资金与非重点监管资金，按房屋备案价分档确定重点监管额度标准；重点监管资金按主体封顶、二次结构、装饰装修、市政配套、五方验收、竣工验收备案、不动产首次登记等节点分比例留存与释放，实行双线管控，专款专用；规范资金申请、现场核查、审核拨付流程，明确驳回情形与办理时限。

（四）预售资金监管的解除 主要规定监管终止条件为项目完成不动产首次登记，明确终止监管申请材料、银行核实、第三方复核、出具终止通知、账户注销及备案的全流程；约定合同解除后的退款规则，未拨付资金由托管账户退还，已拨付资金由开发企业自行退还。

（五）监督管理 主要规定项目停工即暂停资金支付、破产清算按法律规定处置资金；明确开发企业、第三方托管机构、监管银行、贷款银行、监理机构的违规情形与处罚措施，包括暂停拨付、关闭网签、撤销资格、诚信惩戒、依法追责等。

（六）附则 主要规定《监管办法》自发布之日起施行，附委托协议、项目托管协议、三方协议三类示范文本。