乌海市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《内蒙古自治区物业管理条例》《乌海市住宅物业管理条例》《内蒙古自治区住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章，以铸牢中华民族共同体意识为主线，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市住宅物业管理区域内维修资金的交存、使用和管理适用本办法。

第三条  本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、排水设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和物业用房、业主委员会议事用房、共用设施设备使用的房屋等。

第五条  维修资金实行业主交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第六条  乌海市住房和城乡建设局负责制定本市维修资金管理相关政策，监督指导各区维修资金交存、管理使用。

各区物业行政主管部门负责本行政区内维修资金的督促交存、保值增值、使用审核、拨付使用以及监督管理，指导镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会交存、使用维修资金实施监督管理。

财政、审计等部门按照各自职责共同做好住宅专项维修资金管理相关工作。

第二章  交  存

第七条  以下物业的业主应当按照有关规定交存维修资金：

住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；

住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存维修资金。

第八条  我市维修资金首次收缴标准为单栋楼6层及以下（不含电梯楼）按30元每平方米建筑面积收取，单栋楼6层以上按50元每平方米建筑面积收取，电梯楼不计层高统一按50元每平方米建筑面积收取。

非住宅房屋参照上述标准上浮20%。

第九条  商品住宅、非住宅的首期维修资金由业主在办理房屋入住手续前存入本地维修资金专户。

第十条  开发建设单位在交付房屋时应当查验业主交存首期维修资金票据，业主未按照规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

鼓励开发建设单位按房屋预测建筑面积在办理商品房网签备案时，代业主将首期维修资金存入维修资金专户。

第十一条  业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由各区物业行政主管部门会同同级财政部门制定。

第十二条  在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债，确保资金的安全和保值增值；

第十三条  维修资金的存储利息、利用维修资金购买国债的增值收益、住宅共用设施设备报废后回收的残值等情形应当转入维修资金滚存使用；

第十四条  鼓励采取试点先行的做法，利用维修资金的储存利息、增值收益、住宅共用设施设备报废后回收的残值为住宅共用部位、共用设施设备购买专项保险。

第十五条  收取维修资金，应当出具自治区财政部门统一监（印）制的维修资金专用票据。

第三章  管  理

第十六条  业主大会成立前，住宅专项维修资金由各区物业行政主管部门代为管理。

开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十七条  业主大会成立后，由业主大会决定住宅专项维修资金自行管理或者继续委托物业行政主管部门代为管理。

实行由物业行政主管部门代行管理的，应当签订委托协议，各区物业行政主管部门应委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。

第十八条  业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当对下列事项作出决定：

（一）住宅专项维修资金专户开立；

（二）住宅专项维修资金账户核算；

（三）住宅专项维修资金的续交、使用和保值增值；

（四）定期向业主大会报告住宅专项维修资金管理使用情况；

（五）住宅专项维修资金的其他重大事项。

业主大会对以上事项决定后，业主委员会应当通知书面通知本辖区物业行政主管部门、所在地的镇人民政府（街道办事处）。

各区物业行政主管部门经与专户银行对商品住宅维修资金交存情况及本息数额核对无误后，应当与业主大会订立维修资金移交协议，并持支付凭证、维修资金移交协议，通知专户银行将专户下的相应资金本息划入相应业主大会账户。

第十九条  住宅专项维修资金专户应当通过转账方式结算，不得支取现金。

第二十条  房屋所有权转让的，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权一并过户。

各区物业行政主管部门根据个人业主申请及不动产登记机构提供的房产变更信息，及时变更住宅专项维修资金业主信息。

第二十一条  房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章  使  用

第二十二条  维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第二十三条  住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益和分摊相一致的原则，并接受业主、物业行政主管部门的监督。

第二十四条  维修资金由物业行政主管部门代为管理的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向辖区物业行政主管部门申请列支；

（五）物业行政主管部门审核同意后，向维修资金专户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）维修资金专户银行将所需维修资金划转至维修单位。

第二十五条  维修资金由业主大会自行管理，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业或相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或相关业主持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报辖区物业行政主管部门备案；物业行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十六条  为保证工程质量和维修资金的合理使用：

维修资金由物业行政主管部门代为管理的，应当聘请第三方造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理；

维修资金由业主大会自行管理的，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

第二十七条  用于维修和更新、改造项目的检测、鉴定、评估、设计、审价、监理、招标等服务费用，可以计入维修和更新、改造成本，与工程预算一并计入费用预算总额，在维修资金中列支。

第二十八条  发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十四条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十五条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。

前款所称的紧急情况一般包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

工程完工后，物业服务企业或相关业主、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业或相关业主持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

第二十九条  存在以下情形不得使用维修资金

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划许可明示专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划许可列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第五章  监督管理

第三十条  各区物业行政主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条  维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和自治区财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十二条  住房和城乡建设主管部门应按照有关规定定期对维修资金管理和使用情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条  维修资金专用票据的申领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十四条  对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第三十五条  物业管理区域未成立业主大会或者业主委员会的，可以由物业管理委员会或者物业所在地社区居委会在镇人民政府（街道办事处）的指导和监督下，代行本规定的业主委员会有关职责。

第三十六条  本办法自2026年X月X日起施行,原《乌海市住宅共用部位、共用设施、设备维修基金管理办法》同步废止。